Grundsätzlich kann eine Mietminderung nach §536 BGB erfolgen, wenn ein erheblicher Mangel auftritt, der dem Inhalt des Mietvertrags widerspricht und die Wohnung nicht uneingeschränkt genutzt werden kann. Erfahren Sie hier auf Elektriker.org, ob und in welcher Höhe beispielsweise die Miete aufgrund eines Warmwasserausfalls gemindert werden kann.
In Mietwohnungen muss laut §2 Ziffer 5 der Verordnung zur Regelung der Betriebskosten ganzjährig rund um die Uhr warmes Wasser in Bad und Küche zur Verfügung stehen, da der Mieter die ständige Bereitstellung des warmen Wassers über die Nebenkosten bezahlt. Fällt die Warmwasserversorgung beispielsweise aufgrund eines defekten Durchlauferhitzers aus, ist der Mieter unter Umständen dazu berechtigt, eine prozentual verminderte Miete zu zahlen, da die Wohnung nicht wie vorgesehen genutzt werden kann.
Beachtenswertes bei einer Mietminderung
Nach BGB §536 ist es grundsätzlich möglich, die Miete direkt zu mindern, wenn ein Mangel an der Mietsache auftritt und der Vermieter über diesen informiert wurde. Als solche Mangel zählen beispielsweise Schimmel oder feuchte Wände und unter Umständen auch längerfristige Ausfälle von Strom-, Gas-, oder Wasserversorgung,
Der Prozentsatz der Minderungsquote ist einzelfall- und schweregradabhängig; so ist die Mietminderung, wenn der Kellerraum nicht genutzt werden kann, beispielsweise niedriger als bei einer gestörten Warmwasserversorgung. Probleme, die sich aus dem sozialen Umfeld ergeben, so zum Beispiel das Schreien von Kindern, sind in der Regel nicht als Mietminderungsgrund zulässig. Als Hilfsmittel zur Ermittlung der Minderungsquote stehen dem Mieter die Mietminderungstabellen des Deutschen Anwaltsregisters zur Verfügung, die einen groben Richtwert der zu erwartenden Mietminderung für viele Einzelfälle anhand bereits entschiedener Gerichtsurteile darstellen. Entsprechende Urteile haben zwar keine rechtliche Verbindlichkeit für alle Streitfälle, können aber als Präzedenzfall zur Urteilsfindung herangezogen werden.
Auch wenn es rechtlich möglich ist, sollten Sie nicht nach direkt nach dem Feststellen des Mangels die Miete mindern, sondern dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen und wenn nötig eine Minderung zunächst nur androhen. Alternativ ist es auch möglich, die Miete nach schriftlicher Ankündigung unter Vorbehalt zu zahlen und dann im Nachhinein den Prozentsatz der Minderung vom Vermieter erstattet zu bekommen. Diese Möglichkeit ist beispielsweise sinnvoll, wenn Unklarheit über den minderungswürdigen Mangel besteht und einem eventuellen Rechtsstreit vorgebeugt werden soll.
Wenn die Ursache eines Mangels nicht eindeutig geklärt ist oder Streitigkeiten über die Zuständigkeit entstehen, ist es ebenfalls sinnvoll, eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen. Außerdem kann es hilfreich sein, weitere Experten zur Klärung der Lage hinzuzuziehen. Ein Gutachter beispielsweise kann mit der Ermittlung des Status quo, den Ursachen sowie einer Einschätzung, ob und inwiefern die Lebensqualität gemindert ist, zur Schlichtung von Streitigkeiten beitragen. Über das Online-Formular unseres Partner-Portals Gutachter.org können Sie nach Sachverständigen in Ihrer Nähe suchen.
Mietminderung aufgrund fehlenden Warmwassers: Beispielfälle
In folgenden Fällen kam es zu Mietminderungen aufgrund von Problemen mit der Warmwasserversorgung, welche letztendlich in einem Rechtsstreit vor dem jeweiligen Amts- oder Landesgericht entschieden wurden:
- Das Wasser erreicht nicht die festgelegte Temperatur.
Wenn die Temperatur des Wassers nicht mindestens 40°C erreicht, liegt laut den Landesgerichten Berlin und Hamburg ein Mangel vor. In einigen Fällen wurde der Mietpreis um 5-10% gesenkt. - Zum Erwärmen des Wassers ist eine lange Vorlaufzeit notwendig.
Die Warmwassertemperatur von 40°C muss binnen 5 Minuten erreicht werden. Ist dies nicht möglich, stellt das laut dem Amtsgericht Berlin-Schöneberg ebenfalls einen Mangel der Mietsache dar, der in einem Fall eine Minderung um 10% nach sich zog. Derselbe Prozentsatz fand auch in einem Fall Verwendung, als mehr als 10 Liter Kaltwasservorlauf nötig waren, um Warmwasser zu erhalten. - Es treten Temperaturschwankungen auf.
Schwankungen zwischen Kalt- und Warmwasser, beispielsweise wenn der Durchlauferhitzer für die Dusche nicht leistungsstark genug ist, waren bereits Grund für eine Minderung der Miete. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg entschied in einem Fall, dass eine Temperaturschwankung um 13°C eine Mietminderung von 13% rechtfertigt. - Die Warmwasserversorgung fällt vollständig aus.
Beim Ausfall der Warmwasserversorgung über einen längeren Zeitraum wurde den Betroffenen in verschiedenen Fällen eine Mietminderung von mindestens 30% vor Gericht zugesprochen, in Wintermonaten wurden schon bis zu 70% der Miete gestrichen. - Die zentrale Warmwasserversorgung wird abgeschafft.
Wird anstelle der zentralen Warmwasserversorgung ein dezentraler Durchlauferhitzer angeschlossen, stellt das zwar kein Mangel an der Mietsache dar, wirkt sich aber dennoch wertmindernd aus. In einigen Fällen wurde daher die Miete um 3% gemindert. - Es steht in den Abendstunden nur lauwarmes Wasser zur Verfügung.
Einige Vermieter stellen mithilfe der zentralen Warmwasserversorgung abends nur lauwarmes Wasser zur Verfügung, um Energie zu sparen. In solchen Fällen durften bereits Mieter eine um 5-10% geminderte Miete zahlen. Die letztendliche Minderung des Mietbetrags hängt hierbei von der Länge des Zeitraums ohne Warmwasser ab.
